Diagnostics obligatoires vente - ETI360

DPE

section4Admin — Thu, 07 Mar 2024 13:57:04 +0000

Comment est calculée la lettre énergétique ?

Méthode 3CL, pour les biens à usage d’habitation, collectifs ou individuels :
5 usages sont désormais pris en compte (au lieu de 3 auparavant)
En plus du chauffage, de la production d’Eau chaude et de la climatisation, nous retrouvons désormais l’Eclairage et les auxiliaires (pompe, ventilation…)
Le coefficient de correction entre Energie finale et Energie Primaire pour l’électricité est également passé de 2.58 à 2.30, favorisant ainsi le chauffage électrique.
Méthode « Factures » s’il s’agit d’un bien tertiaire. La lettre énergétique est alors calculée à partir des consommations réelles sur les 3 dernières années.
Méthode « Neuf » pour les biens soumis à la réglementation thermique RT2012 ou RE2020. Le fichier XML (Fichier synthétique de l’étude thermique) permet de calculer la classe énergétique.

Opposabilité du DPE

La loi ELAN impose l’opposabilité du DPE à compter du 01 Juillet 2021
Durée de validité des diagnostics :
Le décret n°2020-1610 porte sur la durée de validité des DPE depuis le 01 Juillet 2021.
Pour tout nouveau DPE réalisé depuis le 01/07/2021, la durée de validité de ce diagnostic sera de 10 ans.
Par contre, la durée de validité des anciens DPE est modifiée :

DPE réalisés entre le 01/01/2013 et le 31/12/2017 : validité jusqu’au 31/12/2022.
DPE réalisés entre le 01/01/2018 et le 30/06/2021 : validité jusqu’au 31/12/2024.

Calendrier des obligations

01/01/2023 : Passoires énergétiques interdites à la location (Seuil de 450 KwhEp/m²/an) (90 000 logements)
Le décret n°2021-19 du 11 Janvier 2021 précise que les logements, dont le seuil énergétique (DPE) est supérieur à 450 KWh Energie finale / m²/an, sont considérés comme non décents et donc interdits à la location.
1ère précision : ce décret porte pour tout nouveau bail.
01/01/2025 : Logements classés « G » (Nouveau DPE) interdits à la location
01/01/2028 : Logements classés « F ou G » (Nouveau DPE) interdits à la location (4.8 millions de logements)

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Audit énergétique réglementaire

section4Admin — Wed, 06 Mar 2024 15:20:43 +0000

Qui peut réaliser l’audit réglementaire ?

Bureaux d’études qualifiés « Audit réglementaire des bâtiments (tertiaires et/ou habitations collectives) » (qualification OPQIBI 1905 ou 1911) ;
Sociétés d’architectes et architectes inscrits à l’ordre et ayant suivi une formation ;
Diagnostiqueurs immobiliers certifiés justifiant des compétences nécessaires pour réaliser l’audit réglementaire

Que contient l’audit réglementaire ?

Cet outil constitue un état des lieux détaillé de la performance énergétique

L’audit vise à présenter des propositions de scénarios de travaux d’amélioration de la performance directement adaptées aux caractéristiques de ces logements ou de ces immeubles, afin de permettre à leurs futurs acquéreurs d’envisager les travaux de rénovation nécessaires en même temps que leur acquisition, juste avant ou peu de temps après leur emménagement.

L’auditeur propose au moins deux scénarios de travaux en une ou plusieurs étapes afin de garantir l’atteinte de la classe DPE prévue dans le cadre de la rénovation performante définie dans la loi dite « Climat et Résilience » (atteinte de la classe C du DPE pour les logements de classe F et G avant travaux, atteinte de la classe B du DPE pour les logements des autres classes, sauf exceptions).

Pour chacun des scénarios de travaux, l’auditeur réalise une analyse financière et indique les aides financières mobilisables.

Durée de validité : 5 ans

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Assainissement collectif

section4Admin — Mon, 19 Feb 2024 10:24:08 +0000

Attention

Les diagnostics d’assainissement non collectifs (Fosse septique ou micro – station) ne peuvent être faits que par le SDANC (Syndicat départemental d’assainissement non collectif)

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État des risques et pollution (ERP)

section4Admin — Mon, 19 Feb 2024 10:21:37 +0000

À quoi sert ce document ?

Ce document permet de prévenir le futur occupant d’un bien (Vente ou location) de potentiels risques environnementaux (Sismiques, coulées de boues, inondations, …) à proximité de son logement. A noter que la notion de radon a dernièrement été introduite dans l’ERP. Le radon est un gaz radioactif pouvant stagner dans les sous – sols et vides sanitaires mal ventilés. La présence de radon dépend de la nature du sol. Par exemple, des zones granitiques, telles que les Vosges sont propices à ce gaz.

Toutes les communes disposent d’une fiche synthétique d’informations des risques et pollutions.

Sanction

L’absence de ce document peut entraîner la nullité du contrat ou la diminution du prix de vente ou du loyer.
(Article L125-5 du Code de l’environnement – Articles R125-23 à R125-27 du Code de l’environnement)

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Électricité

section4Admin — Mon, 19 Feb 2024 10:21:15 +0000

Environ 70 points de contrôle sont nécessaires.

L’identification de ces anomalies est possible par des examens visuels (éléments visibles et visitables de l’installation), des mesures et des tests grâce à un matériel dédié à cette mission. Elle s’effectue sans démontage de l’installation Electrique (hormis le capôts des tableaux éléctriques).
En cas d’anomalies, il n’y a pas d’obligation de travaux, uniquement des recommandations.

Il existe 11 catégories de points de contrôle :

B1 Appareil général de commande et de protection
B2 Dispositifs de protection différentielle (DDR)
B3 Prise de terre et installation de mise à la terre
B4 Dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs sur chaque circuit
B5 Liaison équipotentielle supplémentaire dans chaque local contenant une baignoire ou une douche
B6 Respect des règles liées aux zones dans chaque local contenant une baignoire ou une douche
B7 Matériels présentant des risques de contact direct avec des éléments sous tension
B8 Matériels électriques vétustes ou inadaptés à l’usage
B9 Appareils d’utilisation situés dans des parties privatives alimentés depuis les parties communes – Appareils d’utilisation situés dans des parties communes alimentés depuis les parties privatives
B10 Installation et équipement électrique de la piscine privée
B11 Autres vérifications recommandées (informatives)

Le diagnostic Electricité doit être réalisé par un opérateur certifié. Ce document est valable 3 ans en cas de vente et 6 ans en cas de location.

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Mérule

section4Admin — Mon, 19 Feb 2024 10:20:44 +0000

Déclaration sur l’acte de vente

Si un bien est vendu sur une zone définie « Risque mérule », il y aura lieu de déclarer cette information sur l’acte de vente.
Article L271-4 du code de la construction : « Dans les zones prévues à l’article L. 131-3 du présent code, l’information sur la présence d’un risque de mérule »

Un diagnostic « Mérule » n’est pas obligatoire, seule l’information de ce risque doit être mentionné dans l’acte de vente.
Néanmoins, si un acquéreur souhaite une investigation approfondie, nos techniciens sont formés et assurés pour ce type de diagnostic.

Les décrets et cartes de localisation sont téléchargeables ci-dessous :

Décrets et cartes

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Mesure de superficie

section4Admin — Mon, 19 Feb 2024 10:20:02 +0000

Le Mesurage Loi Carrez

Dans le cadre de la vente d’un bien en copropriété, le mesurage de la superficie dit « Mesurage Loi Carrez » est indispensable pour permettre au vendeur de certifier la surface vendue. A noter que la superficie d’un bien sert au calcul des millièmes de copropriété et donc de la répartition des charges communes.

Le Mesurage Loi Alur

Pour la location, on parle de mesurage « Loi ALUR » permettant d’informer le futur occupant de la surface louée. Tous les biens sont alors mesurés.

A noter qu’une erreur maximale de 5% est admise.

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Gaz

section4Admin — Mon, 19 Feb 2024 10:15:21 +0000

Le diagnostic Gaz peut faire apparaître différentes anomalies dont 3 principales :

Anomalie A1 : présence d’une anomalie à prendre en compte en cas d’intervention
Anomalie A2 : présence d’une anomalie sans gravité mais qui nécessite une réparation
Anomalite DGI : danger grave et imminant qui nécessite une interruption immédiate

Le diagnostic gaz doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié. Ce document est valable 3 ans en cas de vente et 6 ans en cas de location.

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Plomb

section4Admin — Mon, 19 Feb 2024 10:14:41 +0000

3 types de missions sont encadrés par des lois et normes :

Diagnostic Plomb avant vente :

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), défini à l’Article L.1334-5 du code de la santé publique, consiste à mesurer la concentration en plomb de tous les revêtements du bien concerné, afin d’identifier ceux contenant du plomb, qu’ils soient dégradés ou non, à décrire leur état de conservation et à repérer, le cas échéant, les facteurs de dégradation du bâti permettant d’identifier les situations d’insalubrité.Les résultats du CREP doivent permettre de connaître non seulement le risque immédiat lié à la présence de revêtements dégradés contenant du plomb (qui génèrent spontanément des poussières ou des écailles pouvant être ingérées par un enfant), mais aussi le risque potentiel lié à la présence de revêtements en bon état contenant du plomb (encore non accessible).

Quand le CREP est réalisé en application des Articles L.1334-6 et L.1334-7, il porte uniquement sur les revêtements privatifs d’un logement, y compris les revêtements extérieurs au logement (volet, portail, grille…). Quand le CREP est réalisé en application de l’Article L.1334-8, seuls les revêtements des parties communes sont concernés (sans omettre, par exemple, la partie extérieure de la porte palière). La recherche de canalisations en plomb ne fait pas partie du champ d’application du CREP. Si le bien immobilier concerné est affecté en partie à des usages autres que l’habitation, le CREP ne porte que sur les parties affectées à l’habitation. Dans les locaux annexes de l’habitation, le CREP porte sur ceux qui sont destinés à un usage courant, tels que la buanderie.

Diagnostic Plomb avant location :

Ce diagnostic est encadré de la même façon que le diagnostic Plomb avant vente. Cependant, 2 aspects changent :

La durée de validité d’un diagnostic plomb avant location dit « Positif » est de 6 ans au lieu de 1 an pour la vente
Le propriétaire – bailleur est tenu de faire des travaux sur des peintures au plomb qui sont présentes et sont dégradées (Classe 3).

Diagnostic Plomb des parties communes :

Tout comme le diagnostic Amiante en parties communes, le diagnostic Plomb doit être réalisé à la demande du syndic de copropriété pour informer tous les occupants de l’immeuble de la présence ou non de peintures plombées.

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Amiante

section4Admin — Mon, 19 Feb 2024 08:23:36 +0000

6 types de missions sont encadrés par des lois et normes :

Diagnostic Amiante avant vente

Le repérage a pour objectif une recherche et un constat de la présence de matériaux ou produits contenant de l’amiante selon les listes A et B du code de la santé public

Conditions spécifiques du repérage :

Ce repérage est limité aux matériaux accessibles sans travaux destructifs c’est-à-dire n’entraînant pas de réparation, remise en état ou ajout de matériau ou ne faisant pas perdre sa fonction au matériau. En conséquence, les revêtements et doublages (des plafonds, murs, sols ou conduits) qui pourraient recouvrir des matériaux susceptibles de contenir de l’amiante ne peuvent pas être déposés ou détruits.
Tout revêtement de sol se situant en dessous d’un revêtement visible (Exemple : dalle de sol en dessous d’un parquet ou d’un sol souple) ne pourra être repéré suivant la mission « Amiante avant-vente ». Tout matériau situé à une hauteur ne permettant pas l’accès à un technicien avec une échelle de moins de 3 m ne sera pas repéré ou sera considéré sans conclusion.
Tout matériau recouvert par un revêtement ou dans des combles perdus ne pourra être mentionné dans le rapport. L’acquéreur ne pourra se prévaloir d’un manquement de la société ETI sur des matériaux non visible ou non visitable le jour de la visite.
Le vendeur est tenu de fournir tous les documents utiles dont il a connaissance concernant la présence d’amiante faute de quoi la responsabilité de la société ETI ne sera pas retenue en cas de litige. Par exemple, un diagnostic Amiante ayant été fait préalablement par une tierce société et prouvant la présence d’amiante non communiquée à la société ETI entraînera la garantie des vices cachés au vendeur.
Dans le cadre de travaux, il conviendra de faire réaliser un diagnostic Amiante avant travaux avec une recherche étendue et destructive.

Procédures de prélèvement :

Les prélèvements sur des matériaux ou produits susceptibles de contenir de l’amiante sont réalisés en vertu des dispositions du Code du Travail.
Le matériel de prélèvement est adapté à l’opération à réaliser afin de générer le minimum de poussières. Dans le cas où une émission de poussières est prévisible, le matériau ou produit est mouillé à l’eau à l’endroit du prélèvement (sauf risque électrique) et, si nécessaire, une protection est mise en place au sol ; de même, le point de prélèvement est stabilisé après l’opération (pulvérisation de vernis ou de laque, par exemple).
Pour chaque prélèvement, des outils propres et des gants à usage unique sont utilisés afin d’éliminer tout risque de contamination croisée. Dans tous les cas, les équipements de protection individuelle sont à usage unique.
L’accès à la zone à risque (sphère de 1 à 2 mètres autour du point de prélèvement) est interdit pendant l’opération. Si l’accompagnateur doit s’y tenir, il porte les mêmes équipements de protection individuelle que l’opérateur de repérage.
L’échantillon est immédiatement conditionné, après son prélèvement, dans un double emballage individuel étanche.
Les informations sur toutes les conditions existantes au moment du prélèvement susceptibles d’influencer l’interprétation des résultats des analyses (environnement du matériau, contamination éventuelle, etc.) seront, le cas échéant, mentionnées dans la fiche d’identification et de cotation en annexe.

Diagnostic Amiante avant location :

Dit DAPP (Diagnostic Amiante en parties privatives indique la présence d’amiante pour la future location d’un bien immobilier. Uniquement la liste A du code de la santé publique est retenue sur ce diagnostic (Flocage, Calorifugeage et faux Plafond); Sinon, les conditions de repérage sont identiques au diagnostic Amiante avant vente.

Diagnostic Amiante des parties communes :

Le DTA (Diagnostic Technique Amiante) est obligatoire pour les parties communes d’immeuble. Il sert à informer les occupants de l’immeuble de la présence ou non d’amiante suivant les listes A et B du code de la santé public. Le DTA est détenu par le syndic de la copropriété et doit être accessible à toute demande d’un occupant.

Diagnostic Amiante avant travaux :

Avant de réaliser des travaux comportant des risques d’exposition à l’amiante par des travailleurs intervenant sur le chantier, un repérage de l’amiante doit être réalisé par un diagnostiqueur. Ce repérage est beaucoup plus poussée que le diagnostic Amiante avant vente ou location car il est alors procédé à des analyses destructives telle que la recherche de fibres d’amiante dans de la colle à carrelage, une investigation approfondie de la nature d’un isolant derrière une plâtre de plâtre, …. A noter que le diagnostic Amiante doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié Amiante avec mention et une assurance spécifique. Notre cabinet dispose de professionnels répondant à ce critère.

Diagnostic Amiante avant démolition :

Le repérage amiante avant démolition concerne les travaux de destruction totale ou partielle devant être réalisés sur des immeubles (dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997). Son objectif consiste à rechercher, identifier et localiser les matériaux et produits contenant de l’amiante incorporés ou faisant indissociablement corps avec l’immeuble ou la partie d’immeuble concerné par le repérage. Il permet souvent de trouver des matériaux et des produits amiantés indétectables dans le cadre du diagnostic avant-vente, dans la mesure ou certains de ces matériaux ou produits sont inaccessibles et invisibles sans recherche destructive. Comme le diagnostic Amiante avant travaux, la personne effectuant le diagnostic doit être certifiée avec mention et posséder une assurance spécifique.

Diagnostic Amiante sur enrobés :

Par le passé, des fibres d’amiante étaient fréquemment ajoutées à l’enrobé des rues, routes, trottoirs afin d’améliorer leurs caractéristiques mécaniques. Lors de travaux de voiries, il est indispensable d’identifier si l’enrobé présent ne contient pas de fibres d’amiante pouvant engendrer un risque sanitaire pour les intervenants. C’est pourquoi des prélèvements dits « Carottages » sont effectués sur des de voies afin de déceler la présence d’amiante. Notre équipe est à même de réaliser ce type de carottage.

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